一文读懂“房抵经营贷”的真相

最近北上广深，都在严查，今天深圳也报道出了第二次严查的情况报告。很显然，全国范围内严查“房抵经营贷违规入楼市”，已是野火燎原。

但很多媒体的报道，一看就知道，根本不懂房抵经营贷，甚至都没有采访过当事人。对这个词的理解只停留在一个概念上，并且跟着大家对房抵经营贷的讨伐而将它和炒房完全划了等号。我大概跟进了解一些，和大家谈下我的理解。

我们这篇文章就解决3个小问题：

1）房抵经营贷是什么以及怎么操作的？什么叫“房抵经营贷违规入楼市”？

2）为什么去年以来房抵经营贷如此热火？

3）查处房抵经营贷对市场影响有多大？

首先要说清楚一点，“房抵经营贷”是合法的，大家千万不要觉得这个有什么问题，它就是针对小微企业发放的经营性贷款，但是银行出于风控的考量，会要求小企业主用房产做抵押，这才出现了俗称的“房抵经营贷”。这个金融产品本身是没有问题的，在去年疫情期间，大量的小微企业陷入困境，国家还针对这些企业的经营贷展开了贴息纾困，利率超级低（下面我们会讲到）。

但是，当“房抵经营贷”流入了房地产，这就是非法、违规的。所以，我们看媒体报道里它为什么全称一定要说“银行严查房抵经营贷违规入楼市”，而不是“银行严查房抵经营贷”，就是这个原因，不能乱用的。当你去申请房抵经营贷的时候，银行一定会要你签一个承诺书：承诺这笔贷款只能用于企业经营，但不得用于买房、炒股。注意，这两个用途，都不行，都是违规的。

这个房抵经营贷具体是怎么操作的呢？

第一步，你得有一套房子，红本在不在手关系不大，要点是：这套房子相比于买进原值的增值额非常的可观，这是你能拿到贷款的基础。打个比方：你在南山有套房，2013年300万买的，仍有贷款100万，现在银行评估到了900万。那么，你就可以去银行申请贷款，最好是在原贷款银行。银行可以按照现值的7成左右，计算你可以获得的贷款。然后再减去你的现有贷款（100万），把这个差额给到你。也就是说，你是有机会拿到大约500万的贷款的，当然你可以不贷那么多。

第二步，你得有一家成立1年以上的公司。原来这样的贷款，行内也有很多叫法：“加按揭”，就是“按（揭贷款）上加按（揭贷款）”、“循环贷”、“抵押贷”等等。之前是可以个人及家庭做的，不需要公司。但是后来抵押贷叫停了，原因也是很多人拿着抵押贷去炒房子。银行就把阵地转移到公司经营贷这条路上来了，暗渡陈仓。所以，事实上，是你在以公司的名义去申请这笔贷款，然后以家庭房产作为抵押品。

第三步，银行审查批贷款。在“房抵经营贷违规入楼市”的过程中，银行不是我们在媒体上看到的那种样子，既不是非常的清白无辜，也不是非常的“沆瀣一气”。这就是他们的一个业务，银行职员有任务，但是他们也会尽职。当你去申请贷款的时候，他们会审查你的公司的真实性，到底你是不是套贷去炒房炒股。他们会要求你提供公司办公地址、抵押房产，并且上门核实真实性。这些贷前审查，他们都肯定是会认真做的。但是在贷款批下来之后，用途到底去到了哪里，这个所谓“贷中、贷后”的管理，银行大部分都是睁只眼闭只眼的。当然，你说有没有一些银行职员故意误导客户？那自然是有的，任何行业里都有，这没什么大惊小怪的。

过程大概就是这么一个操作过程，你拿到了贷款，至于用到了哪里，那就不好监管了。不同于按揭贷款，经营贷款较多是中短期贷款，基本都是5年期以内，它很难像按揭贷款那样有长达30年的稳定周期。所以，这个贷款会显得月供还款额度很高，这是它的缺点。故此，银行也会给出应对方法。比如常见的是：你可以使用“还息不还本”，每月只还利息，到期满一次结清。结清之前你可以“过桥”，就是从外部融资公司借一笔钱（这时候要靠你的信用），还掉这笔经营，再和银行重新缔约，把钱再拿出来。

以上就是房抵经营贷的基本面目，下面我们讲：为什么过去这1年，房地经营贷成了一个非常热门的话题呢？

两个原因。

直接原因是，房抵经营贷利率低了。

房抵经营贷的优点，是利率低。和之前的“抵押贷”利率显著高于按揭贷款利率不同，和3-5年前的利率水平也非常不同。2020年，大城市房抵经营贷的利率基本执行的都是LPR利率（1年期3.85%）。但是往前看3-5年，这个房抵经营贷的利率是要超过5%乃至6%的，大部分年份它都是高过按揭贷款的。

但为什么去年它那么低呢？是因为，一是LPR短端利率的降幅大超长端。从2019年8.20起到2020年4.20，LPR5年期长端利率下降20个基点，但是1年期短端利率下降了40个基点。二是因为政策贴息，因为疫情，各地都纷纷推出贴息政策，导致这个房抵经营贷利率进一步下降。深圳经过贴息后，房抵经营贷利率降到了令人吃惊的1.9%！1.9%，你反手存到哪个银行理财里都能赚钱！

利率是风险的定价，这么低，等于没风险，这么便宜的钱，你用不用？

深层原因是，全球货币扩张。

这一点大家都知道，抗击疫情，全球放出了超过20万亿美元的货币。这个客观导致了我上次说的结果：富人买房抗贬，穷人存钱过冬。因为货币在快速贬值，利率下跌，它刺激了人们更加积极的举债——这是以往每一次同样的历史都会产生的结果。这个举债，流向的重点领域之一，便是房地产。无论是在中国，还是在美国，还是在其它国家，都一样。房地产是疫情-货币扩张之下，上涨幅度最为明显的资产。中国的货币刺激是偏温和的，中国的房价上涨也不是最大的。

想必很多人也都看到了王石最近的长篇言论，这部分咱就不多扯了。简单一句话：一方面是明显的货币贬值（对应资产价格），另一边又是那么低的利率，为什么不贷款？这是房抵经营贷为何在2020年之后突然变得那么热的缘故，之前其实一直也都有，但的确不像去年那样。

也就是说，房抵经营贷大热，它背后其实是有商业逻辑的。你可以不赞同它，但要正视这个底层逻辑。正因为这个逻辑在，所以才要好好想想，用什么手段才能更好的管好它。

最后，我们来看看，严厉查处“房抵经营贷”，对房地产市场影响有多大。

这个说到底，要看量，这个量有多大。不是房抵经营贷的量有多大，而是“房抵经营贷违规入楼市”的量有多大。

以深圳为例，今天有媒体报道：

“2020年初，针对舆情反映深圳经营贷资金违规进入房地产领域的情况，深圳银保监局成立了由主要负责人牵头的专项工作组，集中全局力量开展专项整治工作。从银行自查和监督检查结果看，深圳中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查，深圳银保监局选取6家银行集中开展现场检查，责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。”

从媒体报道了解到，这个1772亿的经营贷规模，是自2020年5月以来发生的。这里面，涉嫌违规的贷款占比0.03%，几乎可以忽略不计。这个和我们的感知是大相径庭的，是以，在社交媒体上，这个新闻遭到了疯狂的嘲笑。

我们必须诚实的说，去年以来，房抵经营贷“违规入楼市”的确不少。具体多少量，不知道，但是几十亿、百把亿甚至更多（几百亿），我相信大概率是有的。

如果这1700多亿的量全部都是“违规入楼市”，那全部被查处，对短期市场还真的会有比较明显的冲击，但也只是短期。因为这个量虽然不小，但也不至于超级夸张。

为什么呢？

我们来看大数。

深圳2020年底人民币贷款余额64628.97亿元，同比增长15.4%，1年时间，人民币贷款增加8630.77亿元，同比多增1129.99亿元。其中，住户部门贷款增加3099.96亿元，住户部门贷款里的中长期贷款增加2316.02亿元；非金融企业及机关团体贷款增加5467.29亿元，其中，短期贷款增加871.24亿元，中长期贷款增加5047.22亿元……

从这里面对比，整个经营贷规模应该是计入“非金融企业及机关团体贷款”门类（5467亿元），那么，它的占比大约是32%。

但是，这1770多亿的经营贷盘子里，不可能全部都是“违规”的。从现在的查处情况看，最终结果可能都会远远低于我上面有关几十亿的猜测。是以，我还是得告诉大家，它对市场的冲击，更多是心理上的、个别人的，间或有一些人被狙击，被要求提前还贷而陷入现金流危机。也会有一些人，做了经营贷去炒房子，但是在严厉查处下一定会被拒绝。但是从市场整体规模看，它实质性的影响不会如想象得那般大。这是我的看法。

会有人说，这说白了就是金融机构不想动手。说对了一半，我之前说，我们现在的调控不要再由住建部门来主导了，凡是住建部门出台的政策都没有用。因为它不是“系铃人”，所以它也解不了铃。短期市场的波动，应该由谁来主导呢，必须要交给央行以及央行在各地的分支机构（比如人民银行深圳中心支行）。房地产价格大涨，短期是货币放宽、降低利率导致的，你想控制住它，也只能是收紧贷款、提高利率。但这个，住建部门是做不了主的。而央行的政策目标里，有GDP、就业率、通胀率，但是它不对资产价格波动负责。这是很吊诡的地方，货币政策从来都导致了资产价格显著波动，但是绝大部分国家的央行（除了芬兰）都不对资产价格波动负责，太扯蛋了。这是一点，另一点，商业银行去自查问题，是会考虑成本和收益的。它噼里啪啦把所有的房抵经营贷都查出来毛病，就说明这个银行的风控简直是一坨屎，不单那个行长要被干掉，这个银行也要有大麻烦。所以，你要银行去自己搞自己，就跟要业主按参考价卖房子一样。

说到底，现在市场真正的问题，房抵经营贷违规的确是个不小的问题，但背后的大问题实际上是宏观环境的。上面有个大水龙头在呼呼啦啦的放水，你这边关房抵经营贷这个小水龙头，当然是对的，但要说到有多大的影响，可以且等且看。我个人是非常赞成严查房抵经营贷违规入楼市的，严查非常有利于市场的健康发展，减小房地产市场风险。但一码归一码，对它的市场效果，没有证据显示可以像媒体说的那样很夸大。5年前，我们也查处过首付贷，当时闹得也很凶，很多房地产中介、买家全都卷入其中，额度一点都不比今天的小。5年过去，市场是什么样的，大家也都看到了。