资产证券化专题研究：房企资产证券化及信用分析要点

2018年10月25日上午1:00 • 供应链金融

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房地产销售端在收紧。2018年我国房地产政策仍将坚持“房住不炒”定位，继续实行差别化调控，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。房地产行业的销售端面临较大的压力，主要表现为销售面积、销售金额增速的回落。

房企传统融资受限。金融严监管的大背景下，“穿透式”的资金监管要求使得原有融资模式受限制，整体的资金端收紧。从2017年的下半年开始，房地产开发资金来源同比整体出现下降，其中，国内贷款下滑速度较快。

资产证券化提供了新的融资渠道。目前，市场上已经出现了涵盖房地产产业链各个环节的资产证券化产品，以产业链上的潜在现金流为基础资产。资产证券化融资模式成为房地产企业增加流动资金的重要渠道。

不同的证券化模式对应不同的风险要点

从实质重于形式的角度看，大部分资产证券化产品主要是依赖原始权益人的信用资质发展起来的，不仅仅涉及原始权益人的信用风险，还需要从产品自身的角度切入。1) 供应链保理ABS，作为一项2017年才兴起的ABS，审核中除要求法律关系明确无瑕疵外，最核心的是房企自身的信用，视为信用债进行审核。2) 购房尾款ABS，需要审核资产包所在地是否分散，密切关注各地银行的抵押放款规模，如果银行按揭放款大幅下降，该品种可能受限。3) 物业管理费ABS，一方面应关注标的所管辖物业的现有面积与未来增量，物业的品牌知名度，物业费收入的管理方式等，另一方面需要关注外部增信的支持程度。4) CMBS，独立于主体信用风险，着重看债项信用风险，也就是底层资产的现金流情况，最核心是租户的稳定性以及租户期限与ABS产品之间的错配是否合理。

5) REITs，类信托模式，最核心是分别在股权与债权两种模式下，对房地产市场的判断。