商业银行房地产贷款风险管理指引（2004年征求意见稿）

第一章  总   则

第一条  为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条  本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章  风 险 控 制

第三条  商业银行应建立房地产贷款的风险政策及不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

第四条  商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条  商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

第六条  商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%，但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别。

第七条  商业银行应对内部职能部门和分支机构进行房地产贷款发放质量的年度全面稽核，并形成稽核报告，稽核报告应包括以下内容：（一）对内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的稽核情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构的整改情况；（四）本年度稽核计划。

第八条  商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质，业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

第九条  商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。

第十条  商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。

第十一条  商业银行应将发放的房地产贷款情况详实地登记，以确保该信息可以准确进入银行监管部门或其他相关部门的信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章  土地储备贷款的风险管理

第十二条  商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人应审慎发放土地储备贷款。

第十三条  商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

第十四条  商业银行应密切关注有关政府部门及相关机构等对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，以避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

第十五条  商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。

第四章  房地产开发贷款的风险管理

第十六条  商业银行对未取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目不得发放任何形式贷款。

第十七条  商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的30％。

第十八条  商业银行在发放房地产开发贷款时，应建立严格的项目审批机制，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性、合规性、可行性。

第十九条  商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景、近三年的经营管理和财务状况、以往的开发经验和开发项目情况以及与关联企业的业务往来等，对成立不满三年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

第二十条  商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。

第二十一条  商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途，同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款的情况发生。

第二十二条  商业银行应通过监控建筑施工企业的流动资金贷款的用途，防止建筑施工企业使用其流动资金贷款对房地产开发项目进行垫资。

第二十三条  商业银行应对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。

第二十四条  商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

第二十五条  商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章  个人住房贷款风险管理

第二十六条  商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。

第二十七条  商业银行制定的个人住房贷款申请表应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件1）。

第二十八条  商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产债务情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。

第二十九条  商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以“风险评估报告”的形式记录在案。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力，偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况（具体内容参见附件2）。

第三十条  商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行再审。

第三十一条  商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展前景；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

第三十二条  商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。

第三十三条  商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或个体经营机构或在上述机构内持有超过10％股份及或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明（例如银行存单）、银行对帐单、财务报表和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。

第三十四条  商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。

第三十五条  商业银行应着重考核借款人还款能力。应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。

房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入

上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的有效收入，即单一申请为申请人本人有效收入，共同申请为主申请人和共同申请人的有效收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第三十六条  商业银行应通过调查外籍或非国内借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

第三十七条  商业银行应区别判断抵押品状况。抵押物价值的确定以该物业在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估或委托独立评估机构进行，但要出具由具备评估资格的专业人士签署的评估报告；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要进行重新评估。

对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十八条  商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员或委托的中介机构办理人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合约需有上述办理人员的见证签署。

第三十九条  商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录在案外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。

第四十条  商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料，如信用卡“黑名单”，车贷/房贷逾期客户名单行内共享。

第六章  风险监管措施

第四十一条  银监会每年对商业银行房地产贷款发放机构的贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。

第四十二条  银监会根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：（一）贷款质量；（二）偿付状况及催收情况；（三）内部贷款审核控制；（四）贷后资产的风险管理；（五）遵守法律、法规情况；（六）需要进行检查的其他事项。

第四十三条  银监会对现场检查中发现的房地产贷款发放存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。

第四十四条  银监会对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报，列入银行黑名单。

第七章  附   则

第四十五条  本指引由银监会负责解释。

第四十六条  本指引自 年 月 日起施行。

第四十七条  本指引适用于经中国银监会批准，在中华人民共和国境内设立的各类商业银行，包括中资商业银行以及中外合资银行、外资独资银行和外国银行分行。